대한민국의 위험한 아파트 사랑. 아파트 시대가 지나간 이유

2011.01.18 15:54



대한민국의 아파트 사랑은 남다르다. 전국민의 58.3%가 아파트에 살고 있다. 대다수의 선진국이 30% 이하임임을 감안하면 거의 두배에 달하는 비율이다.

게다가 부자일수록 아파트를 선호하는 모습도 보인다.

아래 2005년 조사결과는 이러한 경향을 뚜렷하게 보여준다.

아파트 비중

아파트 비중

소득별 아파트 비중

소득별 아파트 비중

빠른 속도로 진행된 도시화 밀집화의 영향으로 다량의 주택을 공급할수 있는 수단이 아파트 밖에 없었기에 생긴 기현상으로 해석되어 지지만, 그것과는 별개로 우리 국민들이 유독 아파트를 좋아한다는 조사 결과도 많이 있다.

하지만, 이글을 보는 분들께 단언한다. 아파트 시대는 끝났다. 결코 아파트 사지 말라.

아파트로 제한했지만, 비슷한 이유로 빌라나 맨션의 시대도 끝이났다. 부동산 임대 사업을 하지 않는 이상 이젠 단독 주택의 시대로 전환된다.

보통 아파트 시대가 끝났다고 주장하는 사람들의 가장 큰 이유는 인구 감소이다. 대량의 주택을 공급하기 위해 만들어진 아파트의 특성상 인구가 감소하기 시작하면 수요가 급감할 것이고, 타격을 입을수 밖에 없다는 것이다.

이말은 일정 부분 맞지만, 우리나라 국민의 아파트 사랑을 생각하면 다 맞는 말은 아니다. 인구가 더 이상 늘지 않고 심지어 줄어든다고 해도, 아파트 공급이 줄면 적어도 현상 유지는 되기 때문이다. 비록 공급원이 건설사는 망하더라도 아파트 자체의 메리트가 급감할 가능성에 대해선 제대로 설명하지 못한다.

이런 이유로 아파트의 메리트가 급감한다면, 주택의 메리트는 더욱 급감할 것이다. 왜냐고? 빈 아파트가 생기기 시작하면서 아파트 가격이 일정정도 하락하면 그전에는 아파트를 못사던 사람들이 아파트로 이동할 것이기 때문이다.

우리나라 정도로 아파트를 사랑하는 사람들이 많은 나라에선 분명 이렇게 될 확률이 더 높다.

필자가 생각하는 아파트의 가장 큰 문제점은 아파트는 실제로 남는게 거의 없는 재산이기 때문이다.

아파트 소유권에는 아파트 부지에 대해 소유권이 포함되어 있다. 등본을 뛰어보면 알겠지만, 아파트 부지에 대한 소유권이 분명있다. 다만 아파트가 애초에 좁은 부지에 많은 집을 공급하려는 취지에서 나오다 보니 소유부지는 굉장히 작다. 30평 아파트라하더라도 실 소유 평수는 대략 3평을 넘지 않는다.

만약 아파트가 영원할수 있다면 문제는 없다. 문제는 아파트는 영원하지 않을 뿐더라 실제 한계는 30년 정도로 인간 수명에 비해 턱없이 짧다는데 있다. 새로짓는 아파트를 사서 30년을 살았다고 하자. 이제 아파트를 새로지을 때가 되었는데, 과연 누구 돈으로 새로 지을까?

예전 5층 건물들의 재개발과는 상황이 전혀 다르다. 5층건물의 재개발시에는 아파트 수가 엄청나게 늘어난다. 일단 15층이나 20층 정도로 짓게 되면 최소 3-4배 수가 늘어난다. 비록 동간 거리 제한이나 주차장 문제, 늘어나는 아파트 평수 등등으로 실제로는 대략 2배 정도 늘어나지만, 이 정도만 해도 아파트를 새로 들어오는 사람들이 지불한 비용으로 아파트 전체를 짓는데 부족함이 없었다. 그래서 특별히 문제가 되지 않았던 것이다.

하지만, 이미 15층이나 20층 건물이라면 이야기가 다르다. 15층 건물을 지을 초기에 이런 이야기를 주장하는 사람이 있었다. 다음 재개발때는 기술 발달로 30층 40층 지으면 문제될 것이 없다는 주장이였다. 물론 그럼 그다음은? 이라고 묻고 싶지만, 물을 필요도 없이 그렇게 짓는데는 돈이 너무 많이 들어서 실효가 없다는게 사실상 증명되고 있는 상황이다.

이처럼 15층 이상 건물의 경우 재개발시 추가로 사람이 들어와서 건설비를 지불하는 것은 불가능하다. 그럼 둘중의 하나다. 아파트 소유 부지를 처분하던지, 자기돈 들여서 아파트를 짓던지 해야 한다.

결국 초기 아파트를 사서 들어오는 사람은 아파트 소유권에 있는 땅 + 아파트에서 30년 살 수 있는 권리를 사는 셈이것이다. 그 후에 아파트를 다시 지으면 다시 30년 살 권리를 획득하는 것이 되는 셈이고.

일반 주택도 같은 상황을 겪긴한다. 다만, 아파트에 비해 새로 짓는 가격이 훨씬 싸다.

구체적인 예를 들어 설명해 보면
 
구미에서 30평 기준으로 아파트는 평당 600만원정도 해서 1억 8천만원정도 한다. 30년이 지나면 대략 3평 정도의 소유권많이 남는다.
집을 지을려면 일단 30평 땅사는데 평당 천만원해서 3억, 집짓는데 7000만원-1억 정도 들어서 대략 4억정도 한다고 할 수 있다. 30년 지나면 30평 땅만 남는다.
(물론 땅 값의 경우, 평당 100만원정도 하는곳에 지으면(그렇다고 위치가 평당 600만원 하는 아파트에서 아주 먼것도 아니다.) 가격은 대폭 낮아진다.)

결국 초기 투자 비용은 단독 주택쪽이 더 비싸지만, 30년 후에 남는 것은 단독 주택쪽이 훨씬 많다.

현재까지야 15층이상의 아파트들의 재개발이 거의 없어서 대다수의 사람들이 인식하지 못하지만, 머지 않았다. 이 사실이 현실로 점점 다가올 수록 인식하는 사람이 많아 질테고, 그러면 아파트 값 폭락은 시간 문제다.

일예로 이웃 일본의 경우 아파트든, 단독주택이든 가격은 대략 30년 기준으로 감가상각 형태로 급감한다.




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  1. 저도 아파트사랑 중 한 사람인데.. 이 글을 읽으니 살짝... 염려가 되기는 하네요..
    하지만 편리함 때문에... 흠....
    하...
    고민.... 당장은 뾰족한 수가 없으니 ㅠ.ㅠ

  2. 애초에 아파트가 지어진 목적은 좁은 땅에 좀 더 많은 사람들이
    자기 집을 가지고 살기 위해서였는데...
    지금은 딱히 그럴 이유가 없어지고 있으니 당연한 일이겠죠.
    갑작스레 재산가치가 하락하면 빚지고 아파트 사신분들에겐
    분명 재산 가치 보다 빚이 더 커지는..
    그런 타격이 오게 될 게 뻔합니다...
    집이 지어진 본래의 목적 보다 투기...를 촉진시키신 그분들
    맘편히 부유하게 주무시고 계시려나요..
    먼 미래의 이런 피해 따위 관심도 없겠지만...

  3. 실재 재건축이 지지부부진한 아파트 단지의 속사정은
    말씀하신 이유가 대부분이죠.
    재건축의 실익이 없어지고 그냥 살자니 급격한 감가상각이 존재하고...
    결국 파국은 예정되있고 관건은 시간문제라는 생각입니다.

  4. 뭐 미래에는 자원은 한정돼있고 지구환경도 생각해서 한 번 잘 지어놓고 서로 리스해서 돌려 써야죠...ㅎㅎ

  5. 버블이 걷히려면 하향 안정세가 장기간 지속되어야 가능할 것 같아요.
    본격적인 회복까지는 아니어도 안정세가 어느정도 되다 보면
    더 내릴것 같진 않은데 말이조.

    그래도 부동산 불패신화가 불과 엊그저께까지 나오던 말인걸 감안하면
    말씀하시는 아파트 가격의 붕괴를 염두에 두고 살아야겠어요.
    제 경우라면 앞으로 절대 주택구입은 안하고 전세로 살 생각입니다.ㅎㅎ;

    나이들면 은퇴할때 전원주택은 구매해 볼 의향이 있지만요^^;

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